Reparar el crédito para comprar casa en Estados Unidos
Es lo que más nos piden: "quiero comprar casa, pero mi crédito no me deja". Esta página muestra exactamente qué mira el banco, qué traba y en qué orden resolver.
Para financiar casa en EE. UU. el banco mira cuatro cosas: puntaje, historial reciente, ingreso comprobable y dinero para enganche y costos de cierre. FHA acepta puntaje desde 580 con 3.5% de enganche (de 500 a 579 exige 10%), y el convencional suele empezar en 620 — pero cada banco puede exigir más que el mínimo del programa. Un error en el reporte derriba cualquiera de esos cuatro pilares, y por eso el análisis va antes de la precalificación.
Puntaje mínimo por tipo de financiamiento
Estos son los pisos de los programas. El banco que presta puede ser más exigente — eso se llama overlay, y es la razón de que dos personas con el mismo puntaje reciban respuestas distintas.
| Programa | Puntaje usualmente aceptado | Enganche mínimo | Observación |
|---|---|---|---|
| FHA | 580 | 3.5% | Programa federal pensado para crédito en formación |
| FHA (rango bajo) | 500 a 579 | 10% | Permitido por la regla, pero pocos bancos operan ahí |
| Convencional | 620 | 3% a 5% | Abajo de 680 la tasa y el seguro salen bastante más caros |
| Convencional (buena tasa) | 740+ | 3% a 20% | Rango donde el costo del dinero realmente baja |
| VA | Sin mínimo federal | 0% | Para militares y veteranos; el banco define su piso |
| USDA | 640 en la práctica | 0% | Solo en zonas rurales elegibles, con límite de ingreso |
Referencias de mercado para 2026. Confirma siempre con el lender que analizará tu caso: programa y política cambian.
Qué traba más la aprobación (en el orden que lo encontramos)
En casi todo diagnóstico que hacemos, el problema está en uno de estos seis puntos.
Cuenta en cobranza que no es tuya
Nombre parecido, dirección antigua, deuda de un familiar o fraude. Es el ítem más común y el más disputable, porque la carga de probar es del acreedor.
Saldo o fecha equivocada
Deuda que pagaste y sigue apareciendo abierta, o atraso con fecha que no coincide con el estado de cuenta. La deuda puede ser verdadera y el dato estar mal igual.
Tarjeta al tope
Usar casi todo el límite baja el puntaje aunque pagues a tiempo. En muchos casos, bajar el uso mueve más la aguja que cualquier disputa.
Historial demasiado corto
El recién llegado suele tener 6 meses de crédito y ningún puntaje utilizable. Aquí no hay nada que disputar: hay que construir.
Consulta de crédito no autorizada
Una consulta sin propósito permitido se puede disputar. Las consultas legítimas recientes, en exceso, también asustan al analista.
Ingreso difícil de comprobar
Quien cobra en efectivo, trabaja por aplicación o es independiente necesita documentación ordenada. El crédito puede estar bien y la aprobación trabarse aquí.
El plan que armamos para quien quiere comprar casa
El plazo varía según lo que exista en el reporte, pero el orden de las etapas casi siempre es este.
Diagnóstico y freno a lo incorrecto
Tres reportes, inventario y envío de las disputas con fundamento. En paralelo, mapeamos el ingreso que el banco va a aceptar.
Respuestas y primeros ajustes
Lectura de las respuestas de los burós, segunda ronda cuando hay información nueva y reducción del uso del límite — la palanca más rápida que existe.
Construcción de historial
Tarjeta asegurada, cuenta nueva cuando tiene sentido y disciplina de pago. Esta parte no tiene atajo: es tiempo.
Precalificación con el lender
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Dos detalles que casi nadie cuenta
1. El puntaje de la app no es el puntaje del financiamiento
El número que ves en la app de tu tarjeta suele ser un modelo de uso general. El financiamiento hipotecario trabaja con el reporte de los tres burós (el llamado tri-merge) y con modelos propios de puntaje. La diferencia entre los dos números puede pasar de 30 puntos, casi siempre hacia abajo.
En 2025 y 2026 el sector pasó a aceptar modelos adicionales en financiamientos garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac, y se mantuvo la exigencia del reporte de los tres burós. Es una regla en transición — por eso la única respuesta confiable sobre "qué puntaje vale" viene del lender que analizará tu caso.
2. Quitar del reporte no borra la deuda
Si una cobranza sale del reporte, la obligación financiera puede seguir existiendo. Lo contrario también vale: una deuda pagada puede seguir apareciendo, y ahí sí hay un error que corregir. Son dos planos distintos, y mezclarlos es el error más caro que vemos.
Preguntas sobre crédito para comprar casa
¿Cuál es el puntaje mínimo para comprar casa en Estados Unidos?
FHA acepta desde 580 con 3.5% de enganche y de 500 a 579 con 10%. El convencional suele empezar en 620. En la práctica, muchos bancos exigen 620 incluso para FHA. Arriba de 740 la tasa mejora bastante.
¿Se puede comprar casa con una cuenta en cobranza?
En muchos casos sí, sobre todo en FHA. Lo que importa es el conjunto: monto de la cobranza, qué tan reciente es, si el resto del historial está al día y tu relación deuda/ingreso. Algunas situaciones exigen pagarla antes del cierre.
¿Cuánto antes de comprar debo cuidar el crédito?
De 3 a 12 meses, según el punto de partida. Corregir un error puede tomar un ciclo. Construir historial desde cero no se puede acortar.
¿Puedo comprar casa con ITIN, sin Social Security?
Existen programas específicos para ITIN, normalmente con mayor enganche y tasa más alta, en bancos que trabajan ese perfil. No es el camino FHA tradicional. Lo evaluamos caso por caso y decimos la verdad sobre el costo.
¿Vale la pena pagar una deuda antigua para que suba el puntaje?
No siempre. Pagar puede ser necesario para el financiamiento aunque no mueva el puntaje, y en ciertos casos reactiva la fecha de una cobranza antigua. Es una decisión que exige mirar la fecha y el programa de financiamiento antes de actuar.
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